令和8年税制改正　貸付不動産は通常取引価格で評価へ

令和8年度税制改正大綱の資産課税関係において、大きな見直しが盛り込まれました。貸付用不動産（賃貸不動産）の評価方法について課税の公平性を図る観点から適正化が行われるほか、法人版・個人版の事業承継税制における計画提出期限の延長が決定しています。本記事では実務への影響を踏まえて分かりやすく解説します。

1. 貸付用不動産の評価方法の見直し（5年ルールの導入等）

これまで、賃貸マンションやアパートなどの貸付用不動産は、購入直後であっても市場価格より大幅に低い「路線価」や「固定資産税評価額」をベースに評価され、さらに借地権・借家権の減額補正（評価圧縮）を行うことが可 能でした。これが相続税対策として広く利用されていましたが、市場価格との大幅な乖離を利用した過度な税額圧縮事例があることを踏まえ、課税の公平性を図る観点から大きなメスが入りました。

(1) 取得・新築から「5年以内」の物件の評価

被相続人等が課税時期（相続・贈与時）前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、原則として「通常の取引価額（時価）」に相当する金額によって評価されることになります。

ただし、実務上の予測可能性を確保するため、課税上の弊害がない限りは、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80（80％相当額）で評価することができるという基準が設けられています。

【ケース】

(2) 不動産小口化商品は取得時期を問わず一律評価

不動産特定共同事業契約や信託受益権などの「不動産小口化商品」については、取得時期が5年以内かどうかにかかわらず、すべて「通常の取引価額（時価）」で評価されます。

この「通常の取引価額」は、事業者等が把握している適正な売買実例価額や、定期報告書に記載された価格、買い取り価格等を参酌して求められます。

【図解】貸付用不動産における評価方法の変更点

適用時期と重要な経過措置（地主へのチャンス）

本改正は、令和9年（2027年）1月1日以後に相続・贈与により取得する財産から適用されます。
ただし、5年以内取得の規制については、通達に定める日までに、5年以上前から所有している土地に新築した（建築中含む）賃貸家屋には適用されないという経過措置があります。長年土地を保有している地主にとっては、通達が出る前の着工・建築が非常に有利になる可能性があります。