相続タワーマンション節税で最高裁認めず（最高裁令和4年4月19日判決について）
最高裁判所が（令和4年4月19日判決）で「タワーマンション節税」についての初判断をしました。簡単にいうと、課税の公平を害するような過度な節税を認めないというものとなります。
タワーマンション節税とは？
「タワーマンション節税」とはご存じの方も多いと思いますが、簡単に言えば中古タワーマンションの高い時価と相続税評価額（低い価額）の差に着目して、相続税を低く抑えるというものです。
賃貸マンションの相続税評価額
| 土地（貸家建付地） | 「路線価」×地積×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
|---|---|
| 家屋（貸家） | 「固定資産税評価額」×1.0×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合） |
※路線価は、おおよそ「公示価格×80％」、建物の「固定資産税評価額」は新築直後でも請負価額の50％から60％位の金額と言われています。さらに「賃貸用」ということから上記の評価方法が採用されてさらに減額されます。このため、賃貸マンションの相続税評価額は時価（売買価額）よりもかなり低くなることになります。
相続時のタワーマンションの相続税評価額の例
| 時価 | 1億円 |
|---|---|
| 相続税評価額 | おおよそ購入価額の20％程度（1憶×約20％＝2,000万円） |
なぜ、このようなことが、起きるのでしょうか？
これは、敷地の広さに比べて戸数が多いタワーマンションでは1戸当たりの敷地持ち分が非常に小さい（所有している土地の面積が少ない）からとなります。
よって、土地の価額が高い都心であっても1戸当たりの敷地持ち分はせいぜい十数㎡程度です。加えて、都心のタワーマンションを事例のように賃貸に出した場合は建物に加えて土地も貸家の敷地としての評価を受けられます。
つまり、現金よりも事例の様なタワーマンションを相続する方が税額面で有利となるわけです。
最高裁の事例
概要
以下の2つのタワーマンションの相続税評価額が問題となりました。
| A不動産 | B不動産 | |
|---|---|---|
| 購入価格 | 約8.4億円 | 約5.5億円 |
| 相続税評価額 | 2.4億円 | 1.3億円 |
| 国の鑑定評価額 | 7.5億円 | 約5.2億円 |
| 物件の購入時期 | 死亡前約3年半前 | 死亡前約2年半前 |
| 銀行からの借入額 | 約6.3億円 | 約4.3億円 |
| 死亡後の売却 | 売却なし | 売却金額約5.2億円 （死亡後9ヵ月で売却） |
今回のケースは、簡単に言うと被相続人が死亡直前に借入金で購入した賃貸用マンションを相続税申告時約3.7億円で評価し申告された相続財産を、国税当局が約12.7億円と再評価したことが争いの発端でした。
この当初申告により、被相続人の相続税は0円となったことになります。
金額は大きいものの、複雑なスキームを使った租税回避ではなく、借入金をもとに不動産を取得して相続する一般的な手法でした。但し、相続直前に購入し、B不動産については相続直後に売却していることや実際の時価と相続税評価額があまりにも大きかったということが問題だと思います。
相続税の財産評価の方法が変更されたわけではないので、今後タワーマンション節税が認められないというわけではないのですが、明らかに相続税回避を意識した節税は注意が必要となります。
